Обеспеченная старость

Может ли недвижимость стать «пенсией»?

Недвижимость для россиян представляет самую большую ценность в прямом смысле. По данным исследования центра «Демоскоп», почти три четверти стоимости всех активов, которые есть у россиян, – это жилье, причем, как правило, то, в котором они проживают. Купить минимум еще одну квартиру в качестве будущей «пенсии» – довольно популярная стратегия: жилье можно сдавать в аренду или продать, когда оно вырастет в цене.

На самом деле, покупка квартиры с целью сдачи в аренду – дело не такое уж выгодное. Например, если купить типовую «однушку» в Москве за 7 000 000 рублей и сдавать ее за 25 000 рублей в месяц, то годовой доход получается чуть более 4% от вложенных средств. Это меньше, чем проценты по банковскому вкладу или доходность по гособлигациям – наиболее безрисковым инструментам инвестиций. Хотя бы месяц простоя сразу же уменьшает эту доходность. Само жилье требует затрат: даже если оплату коммунальных услуг и уплату налога возложить на арендатора, периодически квартире нужен ремонт и покупка мебели. Как актив недвижимость имеет низкую ликвидность: чтобы продать ее, т. е. превратить обратно в деньги, потребуется время.

Инвестиции в жилье –
это, скорее, способ сохранения денег,
а не их накопления
На длинном периоде цены на жилье растут, на коротком – могут снижаться, как, например, в кризисы 2009 и 2015 годов. За 2016 год в среднем по стране, по данным Росстата, квадратный метр на вторичном рынке подешевел с 58 100 рублей до 55 300 рублей, т. е. стоит меньше, чем в 2008 году (56 500 рублей). А обогнать инфляцию удалось пока только тем, кто купил квартиру не позднее 2005 года. Доходность можно значительно повысить, покупая квартиру на начальной стадии строительства: за 1,5–2 года стройки цена метра может вырасти на 20–30%. Но помним главное правило: чем выше доходность – тем выше риск (например, затянувшийся срок строительства или банкротство застройщика).

В старости можно воспользоваться механизмом обратной ипотеки, которая, как ожидается, получит развитие и в России: когда под залог квартиры банк выплачивает собственнику квартиры ежемесячные платежи, а после смерти владельца жилье переходит в собственность банка. Несомненный плюс жилья – его утилитарность: даже если обесценятся все активы мира, вам будет что подарить внукам.

Инвестиции в коммерческую недвижимость более прибыльны и могут окупиться быстрее. Как правило, именно в нее инвестируют пенсионные фонды (у крупнейших мировых фондов на недвижимость приходится до 10% активов). Но для частного лица этот вариант не всегда доступен: нежилых помещений маленького размера не так уж много, а большие дорого стоят. В среднем, по расчетам экспертов, на рынок коммерческой недвижимости можно выходить, располагая минимум 3 500 000–4 000 000 рублей, но доход эти вложения могут начать приносить лишь через несколько лет.

  • На уровень выше
  • Финансы на каждый день
  • Защита прав потребителей
  • Финансовые калькуляторы
  • Тесты
  • Детям и молодежи о финансах
  • Архив материалов
  • Для участников проекта
  • Для СМИ
  • О проекте