Финансы и жилье

Куда пойдут цены на жилье

Цена двух схожих по планировке и площади квартир может отличаться в десятки или даже сотни раз. К примеру, в 2016 году средняя цена квадратного метра в России была порядка 55 000 рублей (~$800), в Москве – 170 000 ($2 500), в Шанхае – больше $7 000, а в Токио на пике жилищного бума в некоторых районах она доходила до $1 000 000 за кв. м.

Факторов, влияющих на цены – масса: демография (чем больше молодежи, тем выше спрос), экономика (рост привлекает рабочую силу, спад — выталкивает), местоположение, цена кредита (низкие ставки обычно стимулируют спрос), налоги (высокие ставки могут ограничивать рост цен) и т. д.
При этом рынок недвижимости иногда «сходит с ума»: рост цен в комбинации с благоприятными прогнозами порождает ожидания дальнейшего роста цен, возникает дополнительный спрос (часто разогретый кредитами). Этот «пузырь» может надуваться годами, а потом обычно лопается. Цены падают на десятки процентов или даже в несколько раз.

Нечто подобное произошло в Москве: на пике средняя цена квадратного метра здесь доходила до $6 100, а затем упала ниже $2 500.

Но как понять - «пузырь» или нет? куда более вероятно пойдут цены – вверх или вниз? Однозначного ответа нет, но есть два способа (пусть и очень приблизительно) оценить, перегрет ли рынок жилья.

Во-первых, это отношение цены недвижимости к арендному доходу (price to rent, P/R). Американский экономист, лауреат Нобелевской премии Роберт Шиллер подсчитал, что исторически этот показатель находится в диапазоне 10–15. Если P/R ниже 10, недвижимость, возможно, дешева, а если выше – дорога. P/R порядка 25 или выше (как сейчас в Шанхае) – почти наверняка соответствует пузырю. В Москве в середине 2016 года он был около 17. Cоответствует пузырю. В Москве в середине 2016 года он был около 17. По Шиллеру это означает, что для нормализации ситуации средняя цена квадрата должна быть не 170 000, а процентов на 20 меньше.

Во-вторых, это отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств (price to income, P/I).
Фактически этот показатель говорит о том, сколько нужно лет, чтобы заработать на квартиру. В Москве P/I очень высок – примерно 23 (расчет по данным numbeo.com). Выше только в Лондоне и китайских мегаполисах. Вообще-то это указывает на пузырь и переоценность жилья —примерно на те же 20%. Однако не стоит забывать, что как минимум треть спроса на жилье в Москве и ближнем Подмосковье формируется жителями других регионов. А значит, вряд ли он лопнет раньше, чем качество жизни в них станет сравнимо со столичным.

  • На уровень выше
  • Финансы на каждый день
  • Защита прав потребителей
  • Финансовые калькуляторы
  • Тесты
  • Детям и молодежи о финансах
  • Библиотека
  • Для участников проекта
  • Для СМИ
  • О проекте